Le regime fiscal du micro BIC pour Loueur non professionnel
Investir dans l'immobilier dans le cadre de la loi de robien afin de faire des économies d'impôts. Préparer ma retraite.
Investir dans l'immobilier dans le cadre de la loi de robien afin de faire des
économies d'impôts
et préparer retraite.
Le régime fiscal du micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) a été mis en
place en 1999. Pour les locations meublées, ce régime s'adresse surtout aux
loueurs
non professionnels auxquels il est parfaitement adapté.
Le fonctionnement du micro BIC Le micro BIC permet au loueur en meublé de bénéficier
d'un abattement forfaitaire censé couvrir toutes les charges déductibles que le
loueur a supportées dans l'année. Cet abattement est calculé sur le montant total
des recettes issues de la location (chiffre d'affaires hors taxes). Il s'élève à
: 71 % pour les loyers encaissés en 2006.
Par exemple, un loueur en meublé qui aura touché, en 2006, 10 000 € de loyers bénéficiera
d'un abattement de 7 100 € (10 000 € x 71 %). Il sera imposé sur la base de 29 000
€ (10 000 € - 7 100 € ), soit sur 29 % de ses revenus locatifs.
L'avantage de la simplicité Le micro BIC présente en effet l'atout de la clarté
: le loueur peut se contenter de déclarer à l'administration fiscale le montant
total de ses recettes locatives. C'est l'administration qui calculera elle-même
le montant de l'abattement. Par ailleurs, le régime du micro BIC se révèle plus
intéressant que le régime du micro-foncier qui offre un abattement de 43 %. Il existe
cependant quelques contraintes pour pouvoir utiliser cette formule.
Les conditions pour bénéficier du micro BIC
- Le plafond des recettes est fixé à 76 300 € hors taxes par an.
- L'entreprise doit être individuelle (aucun problème, donc, pour le
loueur en meublé).
- Ce régime s'applique de plein droit mais il est toujours possible
aux entrepreneurs bénéficiaires d'opter pour les deux autres régimes existants,
à savoir le régime réel simplifié ou réel normal, sachant que l'option est irrévocable
pendant 2 ans.
- L'activité pratiquée doit être exonérée de TVA, ce qui est de toute façon
le cas pour des recettes liées à des prestations d'hébergement inférieures à
76 300 €.
Quand choisir le
micro BIC
- Le loueur non professionnel n'a pas fait d'acquisition à l'aide d'un
emprunt et/ou il n'a pas entrepris, ou ne compte pas entreprendre, des
travaux de rénovation il opte pour le micro BIC car l'ensemble de ses
charges déductibles réelles ont peu de chance de dépasser l'abattement forfaitaire.
- Le loueur en meublé a entrepris des travaux ou a contracté un emprunt
pour ses locations, il opte pour le régime du réel simplifié sera plus attractif si ses charges réelles dépassent
les 71 % d'abattement proposés par le micro BIC.
Le mécanisme du
micro BIC n'est, en principe, pas avantageux lorsque les charges
ne sont pas totalement prises en compte dans le forfait de 71 % et notamment en
cas de déficit.
Choisir le réel entraîne des obligations déclaratives
particulières. Par ailleurs, le déficit ne peut être déduit du revenu global mais seulement
des bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables
dans la catégorie BIC réalisés dans la même année et au cours des 6 années suivantes.