Résidence « 4 étoiles» Bail commercial avec occupation
BAIL COMMERCIAL DE LOGEMENTS MEUBLES
Résidence « de tourisme»
Entre les soussignés
D’une part,
Ci-après dénommé « le Bailleur »
Et
TRUCTRUC au capital de 500 000 Euros, dont le siège social est Immeuble Le
GrandHotel –
LES DEUX CLOCHERS (Savoie) et inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés
de Chamonix sous le
numéro X - 800745 5523 f.
Représentée par Monsieur JMarc Levigilant, ayant tous pouvoirs à l’effet des
présentes.
D’autre part,
Ci-après dénommée « le Preneur »
EXPOSE
La société LES ALPES EN VOYAGE exerce l’activité d’Agence de voyages, et
à ce titre organise des séjours
touristiques au titre desquels elle propose notamment d’assurer le logement.
CECI EXPOSE, IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :
Article 1 – ENGAGEMENT DE LOCATION
Le Bailleur donne à bail commercial au Preneur qui accepte les BIENS ET DROITS
IMMOBILIERS ci-après
désignés aux conditions suivantes ainsi que celles prévues en application du
décret n° 53-960 du 30 septembre
1953 et des articles L145-1 et suivants du Code du Commerce par soumission
volontaire et irrévocable des
parties.
Article 2 – DESIGNATION DES LOCAUX LOUES
Numéro
type
Etage
Surface
habitable
Surface
balcon
Un état du mobilier meublant chaque type d’appartement et mis à disposition du
Preneur est annexé au présent
bail.
Article 3 – PRISE D’EFFET ET DUREE DU BAIL
Il portera sur une première période prenant effet au jour d’acquisition par acte
notarié des biens ci-dessus
référencés par le bailleur, soit le …………………………... et s’achevant le 30 septembre
2008, qui sera suivie
d’une deuxième période ferme de 11 années pour s’achever au 30 septembre 2019.
Par la suite, le présent bail sera renouvelable par tacite reconduction.
Le Preneur renonce à donner congé à l’issue de chaque période triennale jusqu’au
30 septembre 2019. La partie
qui voudra mettre fin au bail devra donner congé à l’autre par acte
extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec
accusé de réception au moins neuf mois avant l’échéance du bail.
Article 4 – DESTINATION DES LIEUX
Il est précisé que le Preneur exercera, dans l’immeuble faisant l’objet du
présent bail, une activité à caractère de
résidence para-hôtelière, consistant en la sous-location meublée des logements
situés dans ledit immeuble, pour
des périodes déterminées, avec la fourniture en sus de l’hébergement, d’au moins
trois des prestations suivantes :
- Le petit déjeuner
- Le nettoyage régulier des locaux
- La fourniture de linge de maison
- La réception de la clientèle.
Le montant du loyer du présent bail ne sera pas dépendant, ni directement, ni
indirectement, du niveau d’activité
du Preneur.
Cette activité, soumise de plein droit à la TVA, en application des dispositions
des articles 261 D 4° b) et 261 D
4° c) du Code Général des Impôts, répond aux prescriptions de l’instruction
administrative du 11 avril 1991 (BOI
3A.9. 91) et de l’article 18 de la loi n° 2002-1576 du 30 décembre 2002 (loi de
finance rectificative pour 2002) et
aux dispositions de l’instruction DGI n° 79 du 30 avril 2003 (BOI-3A-2-03).
Article 5 – CHARGES ET CONDITIONS
Le présent bail est fait et accepté aux conditions suivantes :
Le Preneur s’oblige :
1) A prendre les lieux loués et le mobilier dans l’état où ils se trouvent le
jour de l’entrée en jouissance, étant
précisé que ceux-ci seront à l’état neuf et meublés.
A supporter les réparations de toutes natures, à l’exclusion des grosses
réparations définies par l’article 606 du
Code civil ainsi que des travaux de toute nature engagés à la demande de
l’assemblée des copropriétaires si ces
travaux ne sont pas des travaux d’entretien ou de réparation ou s’ils ne sont
pas nécessaires au maintien de
l’immeuble dans sa destination de résidence para-hôtelière. Il supportera toutes
ses dépenses à travers les
millièmes de charges attachés aux lots loués.
2) A se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété.
3) A entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives, pendant la
durée du bail.
Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit du
défaut d’exécution des réparations
locatives, soit des dégradations résultant de son fait ou de celui de son
personnel ou de sa clientèle.
Le Preneur fera son affaire personnelle de l’entretien du mobilier garnissant
les appartements et mis à sa
disposition par le Bailleur.
4) A prendre à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations
nécessitées par l’exercice de son
activité.
5) A ne faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du
Bailleur, aucune démolition, ni aucun
changement de distribution et à laisser à la fin du présent bail, la propriété
au Bailleur sans indemnité de tout
travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par
lui, même avec autorisation du
Bailleur.
6) A acquitter l’ensemble des charges de copropriété récupérables et non
récupérables ainsi que les impôts et taxes
d’enlèvement des ordures ménagères et, plus généralement, toutes dépenses
locatives nécessaires au bon
fonctionnement de l’immeuble, eau et électricité, etc. Etant ici précisé que
toute dépense engagée sans l’accord
exprès du Preneur restera à la charge exclusive du Bailleur.
7) A faire assurer et maintenir assurés pendant toute la durée du bail contre
l’incendie et les dégâts des eaux,
l’immeuble et le mobilier garnissant les lieux loués ainsi que les risques
locatifs, la perte de loyers et le recours
des voisins et des tiers par une compagnie notoirement solvable, d’en payer
ponctuellement les primes. Il devra
justifier de ses assurances et de l’acquis des primes à toute réquisition du
Bailleur.
8) A supporter sans indemnité la perte d’exploitation liée à de grosses
réparations propres à l’appartement et qui
devraient nécessairement être réalisées pendant les saisons d’été ou d’hiver
sans possibilité de report.
9) Le Preneur pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité,
à la condition expresse d’obtenir les
autorisations administratives. Cette installation sera, bien entendu, réalisée
aux frais du Preneur et entretenue en
parfait état.
10) Le Preneur pourra céder son droit au présent bail à toute personne physique
ou morale à la condition expresse
que le cessionnaire poursuive l’exploitation en gestion para-hôtelière selon les
mêmes droits et obligations telles
qu’elles sont stipulées aux présentes.
Le nouveau cessionnaire en outre, devra disposer de garanties de solvabilité et
d’honorabilité équivalentes à celles
du Preneur.
Le Preneur actuel restant solidaire de son cessionnaire pour la bonne exécution
des obligations résultant des
présentes, ainsi que du paiement des loyers jusqu’au 30 septembre 2019.
Obligations du Bailleur :
Le Bailleur :
1) Autorise le Preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de
l’exercice de son commerce tel que
défini ci-avant à l’article 4 et à céder son bail, après en avoir informé le
Bailleur, à charge cependant de rester
garant et répondant solidairement avec son cessionnaire, du paiement du loyer,
de ses charges et de l’exécution de
toutes ses conditions. Les parties conviennent expressément que les dispositions
de l’article L145-31 du Code du
Commerce relatives à la sous-location sont inapplicables compte tenu de
l’obligation du Preneur de sous-louer les
lieux loués du fait de la nature même de l’activité du Preneur.
2) Autorise le Preneur à sous louer en meublés les locaux objet du présent bail,
à tout sous-locataire, même
exerçant les mêmes activités que le Preneur telles que définies ci-avant.
3) Conservera à sa charge les impôts et taxes des propriétaires loueurs, les
travaux définis par l’article 606 du code
civil ainsi que les travaux de toute nature engagés à la demande de l’assemblée
des copropriétaires si ces travaux
ne sont pas des travaux d’entretien ou de réparation ou s’ils ne sont pas
nécessaires au maintien de l’immeuble
dans sa destination de résidence para-hôtelière.
4) S’interdit formellement d’exploiter, directement ou indirectement dans le
surplus de l’immeuble dont font
partie les locaux objet du présent bail ou de louer à qui que ce soit, tout ou
partie du surplus dudit immeuble pour
y exploiter un commerce similaire à celui du Preneur.
5) Autorise le Preneur et en tant que de besoin le subroge formellement dans ses
droits et obligations concernant
la mise en jeu contre le vendeur de toutes les garanties de vente et de
construction telles que les garanties
biennales et décennales auxquelles ce dernier est tenu et à mettre en jeu
également l'assurance dommages
ouvrages. En ce cas les indemnités versées seront encaissées par le Preneur qui
aura la charge de faire exécuter les
travaux.
6) S’interdit, pendant toute la durée du bail et ses renouvellements éventuels,
de voter, lors d’une assemblée
générale de co-propriété, la suppression ou un changement de destination ou
d’usage de parties communes
nécessaires à l’activité du preneur, ou à la destination de l’immeuble, sans
l’accord express et par écrit du preneur.
Article 6 – LOIS ET USAGES
Aucun fait de tolérance, quelque en soit la durée, ne pourra créer un droit, ni
entraîner aucune dérogation aux
obligations qui incombent aux parties en vertu du bail de la loi ou des usages,
à moins du consentement exprès et
écrit des parties.
Pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes, les parties déclarent se
soumettre aux lois et usages.
Article 7 – LOYER
Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de EUROS HT soit EUROS
TTC, TVA au taux de 5.5%, payable au domicile du Bailleur par trimestre civil
échu et ce au plus tard le 10 du
mois qui suit chaque fin de trimestre.
Le loyer de la première période, entre la prise d’effet du bail et le 30
septembre 2008, sera calculé au prorata
temporis sur la base de 365 jours. Il se décompose comme suit pour chaque
appartement.
Numéro
Type
Etage
Surface
logement
Surface
balcon
Loyer
Annuel H.T.
Révision du loyer :
Ce loyer sera révisé tous les trois ans proportionnellement à la variation de
l’indice du coût de la construction
(base 100 en 1953) publiée par l’INSEE, plafonnée à 2% de hausse annuelle. La
première révision interviendra le
1er octobre 2011.
Pour le calcul de cette variation, il est expressément convenu que l’indice de
base sera celui du dernier trimestre
connu lors de la prise d’effet du présent bail.
Le paiement du loyer ne sera pas dû, dans le cas où la non sous-location du bien
résulterait :
- Soit du fait ou d’une faute du Bailleur,
- Soit de la survenance de circonstances exceptionnellement graves (telles
qu’incendie de l’immeuble, etc.)
affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale,
cependant l’assurance couvrant
la perte de loyer souscrite par le Preneur indemniserait alors le Bailleur.
- En cas de force majeure.
Article 8 – CAUTION
La société gestionnaire, Société Anonyme au capital de 10 000 000 €, dont le
siège social est immeuble Le
Meijotel – 38 860 Les Deux Alpes, identifiée sous le numéro B 064 501 406 au
Registre du Commerce et des
Sociétés de Grenoble (Isère), représentée par Monsieur l'exploitant, en sa
qualité de
Président du Conseil d’Administration, déclare se porter caution solidaire du
Preneur envers le Bailleur du
paiement des loyers résultant des présentes pour un montant maximum ne pouvant
excéder 2 années et pour toute
la durée du présent bail. Ainsi qu'il résulte d'une attestation de caution en
date du 13 juillet 2007.
La société gestionnaire pourra le cas échéant substituer cet engagement de
caution à l’engagement similaire
d’un organisme financier ou d’une société à l’honorabilité et à la solvabilité
équivalente à celle de gestionnaire.
Article 9 –REGLEMENT
Le Bailleur s’engage à quittancer par trimestre civil échu de location, la
facture qui sera établie pour son compte
par le Preneur.
Article 10 –VENTE A UN TIERS
En cas de projet de cession du bien immobilier objet des présentes, le Bailleur
a l’obligation d’en informer le
Preneur et de lui accorder un droit de préemption aux mêmes conditions que
celles auxquelles le bien a été
proposé à la vente. Le bénéficiaire du droit de préemption aura un délai d'un
mois à réception de la lettre
recommandée avec accusé de réception pour faire connaître sa décision.
Si le Preneur n’exerce pas son droit de préemption, il appartiendra au Bailleur
d’imposer le respect de l’intégralité
des obligations résultant de la présente convention.
A cet effet, la reprise de ces obligations devra figurer dans l’acte de vente et
une copie de la présente convention
devra être annexée à l’acte.
Le Bailleur s’engage à notifier au Preneur par lettre recommandée avec accusé de
réception ou télécopie, toute
vente des locaux ci-dessus visés dans le mois précédant la régularisation de
l’acte définitif.
Article 11 – CLAUSES PARTICULIERES
Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il
n’aurait pas été accepté par le
Preneur, le Bailleur donne mandat irrévocable, dans l'intérêt commun des
parties, au Preneur ou à toute autre
personne indiquée par ce dernier de le représenter aux assemblées générales de
copropriété pendant toute la durée
du présent bail.
A cet effet, il devra lors de chaque convocation aux assemblées, donner un
pouvoir spécial au représentant que la
société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations,
en ses lieux et place, dans l’intérêt
commun du Mandant et du Mandataire afin de conserver à l’immeuble sa
destination.
S’agissant des décisions afférentes à des dépenses mises à la charge du Bailleur
par le présent bail, celui-ci pourra
donner des instructions de vote impératives à son mandataire.
Article 12 – LES FRAIS
Les frais et honoraires, droits de timbres et d’enregistrement relatifs au
présent bail seront à la charge du Preneur.
Article 13 – ELECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution des présentes et notamment pour la signification de tous actes
extrajudiciaires ou de poursuites,
les parties font élection de domicile à leur siège respectif.
Article 14 – CLAUSE RESOLUTOIRE
1) Défaut d’exécution des engagements :
Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le Preneur de l’un
quelconque de ces engagements et
qu’en cas de non paiement des loyers à l’une de ses échéances ou de non respect
de ses obligations, le Bailleur
aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat.
Cette résiliation interviendra de plein droit, sans qu’il soit besoin de
recourir en justice, un mois après une mise en
demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou une sommation par
huissier de payer, restée
infructueuse.
Article 15 –ATTRIBUTION DE JURIDICTION
Pour tout litige pouvant naître de l’interprétation ou de l’exécution des
clauses du présent bail, il est fait
attribution de juridiction aux Tribunaux du lieu des biens objets du présent
bail.
Fait en 3 exemplaires originaux.
A…………………………… A ……………………….
Le …………………………. Le ………………………
LE BAILLEUR LE PRENEUR
LA CAUTION