Les locations meublées : tout bail conclu à compter du 20 janvier 2005 est soumis à une réglementation.
Le bail peut être établi directement entre le
locataire et le bailleur, sur papier libre (sous seing privé),
éventuellement avec l'aide d'un professionnel (louer immobilier,
notamment). Chacun doit en conserver un original pour prétendre pouvoir
payer moins d'impôts.
Il peut aussi être établi par un notaire (acte authentique chaque partie
recevant une copie)
Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Défiscalisation : Comment payer moins d'impôts en toute légalité.
Il s'agit d'un logement
qu'on loue déjà meublé.
On considère généralement qu'un logement est meublé lorsque les deux
parties (locataires et bailleurs) le considèrent comme tel, c'est-à-dire
qu'au moment de la signature du bail le locataire a la possibilité
d'entrer dans les lieux et d'y vivre normalement avec ses seuls effets
personnels.
Outre les meubles indispensables (comme le lit, les chaises, la table,
quelques assiettes etc...), le logement doit être correctement équipé
en appareil électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson...) pour
pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.
Dans tous les cas le propriétaire doit, comme s'il s'agissait d'un logement loué vide, délivrer au locataire un logement décent.
> Les éléments à faire figurer dans le bail :- Les clauses obligatoires -
Le contrat doit être établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un
bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité
est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit
mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est
poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
- Les clauses non réglementées -
Les clauses concernant notamment, le dépôt de
garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire,
les documents annexes, ne sont pas réglementées.
Il est recommandé de préciser au minimum :
- Les documents à annexer :
L'état des lieux qu'il est recommandé d'établir avec précision ainsi que l'inventaire précis et détaillé du mobilier, le tout signé par les deux parties.
Si le contrat de location n'est pas assez clair sur certains points, ce sont les règles du code civil concernant le contrat de louage (art.1708 et suivant du code civil) qui seront appliquées.
> Les obligations du propriétaire et du locataire :Propriétaire et locataire peuvent convenir d'obligations réciproques plus ou moins contraignantes.
- En l'absence de précisions, le propriétaire devra :
- Le locataire devra :
> Fixation du loyer
Même si la détermination du loyer est totalement libre (possibilité également de choisir n'importe quelle modalité de paiement), pour les contrats de plus d'un an, le bailleur a tout intérêt à indiquer précisément dans le contrat les modalités d'indexation du loyer (ex : indice Insee du coût de la construction), faute de quoi le locataire pourra refuser toute augmentation en cours de bail.
Cette formule permet au bailleur de pratiquer des augmentations de loyer excédents l'indice du coût à la consommation, ou de fixer le montant de la caution au niveau désiré.