Le loueur en meublé a pour activité la location, à titre habituel, de locaux meublés à usage d’habitation. Il s’agit d’une activité commerciale pour laquelle deux régimes fiscaux sont susceptibles de s'appliquer selon que le loueur est loueur professionnel ou loueur non professionnel.
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de
loueur en meublé ;
- réaliser des recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) supérieures à 23 000 euros ou procurant au moins 50 % du
revenu global du foyer fiscal. Par conséquent, si l'une des deux conditions n'est pas remplie, le
loueur en meublé est considéré comme loueur non professionnel.
Remarques :
certains greffes de tribunaux de commerce refusent l'inscription des
loueurs en meublé au RCS. Dans ce cas, l'administration fiscale reconnaît la qualité de
LMP à toute personne qui apporte la preuve du refus d'immatriculation ;
le
LMNP doit s'immatriculer auprès du CFE du service des impôts des entreprises dont il relève dans les quinze jours du commencement de son activité.
Règles communes au LMP et au LMNP. Imposition des revenus locatifs)
Principe
La
location en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Les profits engendrés par l'exercice de cette activité relèvent de la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu
ou à l'impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur.
b) Exonérations
Sont exonérées d'impôt sur les produits retirés de la location, les personnes qui louent ou sous-
louent une partie de leur habitation principale dans les cas suivants :
- les pièces louées constituent pour le
locataire sa résidence principale et le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Cette condition est remplie si le
loyer annuel par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) n'excède pas, pour 2006, 159 euros en Île- de- France et 115 euros pour les autres régions ;
- le loyer ne dépasse pas 760 euros taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois (par exemple : les chambres d'hôtes).
c) Régimes d'imposition
Le
loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d'imposition des bénéfices existant dans les conditions de droit commun. Aussi, le
loueur peut bénéficier du régime de la micro- entreprise dans la mesure où son chiffre d'affaires ne dépasse pas 76 300 euros hors taxes (choix entre régime des micro-entreprises, Le régime réel d'imposition, Le régime du réel normal).
2.
TVA
En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de
TVA sans possibilité d'option.
Cependant, l'article 261 D- 4° du Code général des
impôts (CGI) prévoit six catégories d'opérations imposables. Parmi elles, figure notamment la
location par un loueur d'un local offrant en plus de l'hébergement (et dans le même
immeuble) au moins trois des quatre prestations suivantes :
- le petit déjeuner ;
- le nettoyage quotidien des locaux ;
- la fourniture du linge ;
- la réception de la clientèle.
Impôts locaux
Taxe professionnelle
Les loueurs en meublé sont passibles de la taxe professionnelle dans les conditions de droit commun. Toutefois, sont exonérées de cet
impôt, les personnes qui louent :
- une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique ;
- en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition, d'une part, que le prix de la
location demeure fixé dans des limites raisonnables, et d'autre part, que le
logement constitue pour le locataire sa résidence principale ;
- tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural ;
- des
locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés "meublés de tourisme" ;
- ou sous- louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle. Remarque : l'habitation personnelle s'entend du
logement dont le propriétaire se réserve la disposition, à titre de résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de
location.
b) Taxe d'habitation
Les propriétaires ne sont pas redevables de la
taxe d'habitation sous deux conditions cumulatives :
- les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle ;
- les lieux sont spécialement aménagés pour la
location et, par conséquent, soumis à la taxe professionnelle.
4. La contribution sur les
revenus locatifs (CRL)
La CRL est due si le loueur en meublé est exonéré de
TVA ou bénéficie de la franchise en base et à la condition que le local loué soit situé dans un
immeuble achevé depuis plus de
quinze ans.
Cependant, si le propriétaire est une personne physique ou une société de personnes dont aucun associé n'est soumis à l'impôt sur les sociétés, celui- ci est exonéré de CRL.
B. Caractéristiques propres au
LMP. Le régime des plus- values de cession
Le LMP est soumis au régime des plus- values professionnelles. Celles- ci sont exonérées d'impôt si l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes de
location sont inférieures à 250 000 € hors taxes.
2. Traitement du déficit
Le déficit d'exploitation éventuel est imputable sur le
revenu global. Ce déficit est créé, notamment, par :
- les frais d'acquisition des biens loués (honoraires, droit d'enregistrement, commissions) ;
- les intérêts d'emprunts liés à ces acquisitions ;
- l'amortissement des
locaux, du mobilier et des améliorations : il ne peut pas dépasser le montant total des
loyers diminué des charges relatives au bien loué (l’entretien, les réparations, les frais d’assurance) ;
- les charges de gestion (conseil juridique, expert- comptable) et d'assurance ;
- l'impôt foncier, la taxe professionnelle ;
- les dépenses d'entretien et de réparation ;
- les charges de copropriété.
Toutefois, pour pouvoir imputer le déficit sur le
revenu global, le LMP doit nécessairement opter pour l'un des deux régimes réels d'imposition (le régime simplifié, ou le régime du réel normal). En effet, celui de la micro- entreprise exclut la possibilité de constater un déficit.
3.
Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
Pour que les locaux d'habitation loués meublés (ou destinés à l'être) n'entrent pas dans l'assiette de l'ISF au titre des biens professionnels, le
LMP doit remplir les conditions cumulatives suivantes :
- être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
-
réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;
- retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du
foyer fiscal.
En l'occurrence, pour l'appréciation du seuil de 50 %, les
revenus fonciers, mobiliers et ceux taxables à un taux proportionnel ne sont pas pris en compte.
B. Caractéristiques propres au
LMNP.
Régime des plus- values de cession
Le LMNP est soumis au régime des plus- values des particuliers.
2. Traitement du déficit
Le déficit subi par le
LMNP est imputable uniquement sur les revenus de même nature (BIC provenant d'activités non professionnelles) réalisés au cours de la même année et des six années suivantes.
3.
ISF
Les biens mis en location par le LMNP entrent dans l'assiette de l'ISF
du chef d’entreprise.