A partir du moment où un investisseur met en location un logement meublé, il est considéré au regard de l'Administration comme loueur en meublé. Toutefois, deux catégories coexistent : le loueur en meublé non professionnel communément dénommé LMNP et le loueur en meublé professionnel intitulé LMP. De l'une ou l'autre de ces catégories découlera le régime fiscal adapté.
- LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE
Dispositif
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel(LMNP) le
propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublé,
dans la mesure où:
- Il ne touche pas 23000 euros de recettes locatives brutes
annuelles;
- Son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour
l'application du pourcentage de 50%,le revenu net de la location en
meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels.)
Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes
réalisées par les membres d'un même foyer fiscal.
Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en
meublé non professionnel, il est imposé pour les revenus qu'il tire
de cette ou ces locations aux BIC.
Logements concernés
Divers types de logements sont concernés par la location meublée :
- Les chambres meublées;
- Les locations saisonnières;
- Les chambres d'hôtes et gîtes ruraux;
- Les logements situés dans les résidences de tourisme ou
résidence
avec services.
Peu importe que le bien en question soit considérés comme meublés,
les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre
raisonnable pour que le local offre un minimum d'habilité.
Sans qu'il y ait de définition légale précise sur cette notion
d'habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le
logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire
puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce
soit.
Avantage fiscal
Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle
sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par
cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les
revenus de même nature.
Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés
en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et
les dépenses locatives à l'exclusion des charges de propriété
(amortissements, intérêts d'emprunt, réparations autres que le menu
entretien, taxe foncière) sont pris en compte pour la détermination
du revenu impossible.
Si des déficits imputables sont constatés une année, ils sont
imputables sur
les bénéfices provenant des activités non professionnels imposables
dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des
cinq années suivantes.
Mais attention, le report des déficits sur les cinq années suivantes
ne s'effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la
possibilité de constater un déficit.
Exonérations
Dans certains cas, l'exonération des revenus locatifs est possible,
notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à
la journée, à la semaine ou au moins dans la mesure où les revenus
de ces locations n'excédent pas 726,25 euros par mois.
Impôts direct locaux
Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe
d'habitation, s'il conserve la jouissance de son bien une certaine
partie de l'année.
Par ailleurs, quelle que soit l'importance des revenus qu'il tire de
la location, il est imposable à la taxe professionnelle dés lors que
cette activité représente un caractère habituel. Toutefois, le cas
de la double imposition, taxe d'habitation et taxe professionnelle,
est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités
territoriales.
Contribution sur les revenus locatifs
Les locaux meublés, sauf exception sont exemptés de TVA. En
revanche, ils sont redevables de la contribution sur les revenus
locatifs (CRL) si le bien est achevé depuis quinze ans au moins au
1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 2,5% du montant
des loyers encaissés.
Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers
stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte
pour apprécier si le seuil d'application est ou non franchi.
Plus- values
Pour les loueurs en meublé non professionnels, c'est le régime des
plus values privées qui s'applique et dont le calcul vient d'être
revu. Les règles d'imposition sont celles applicables dans le cadre
d'une vente de logement non meublé.
Ainsi, en cas de plus- values, celles- ci sont exonérées si elles
interviennent au bout de quinze ans de détention du bien ou encore,
sous certaines conditions, au bout de cinq ans, si le vendeur n'est
pas propriétaire de sa résidence principale.
Impôt de solidarité sur la
fortune (ISF)
Dans le cadre du LMNP, les locaux d'habitation loués meublés ne sont
pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence,
ils entrent dans le calcul de l'ISF.
- LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL
Dispositif en loueur
meublé professionnel
A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où
les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des
revenus
de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle
(LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont
imputables
sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de
l'article 151 septies du CGI, les locaux meublés qui dégagent des
revenus locatifs annuels bruts de plus de 23000 euros.
Investisseurs concernés
pour loueur meublé professionnel
Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel il faut
réaliser 23000 euros de recettes annuelles au titre de cette
activité ou au moins 50% de ses revenus globaux à partir de cette
même activité.
Obligations à respecter
Tenue d'une comptabilité spécifique de loueur meublé professionnel
Etre loueur en meublé professionnel implique la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.
Inscription au registre du RCS
L'inscription au registre du commerce et des sociétés est une
condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel.
Cela étant, dans la pratique certains greffes de tribunaux de
commerce refusent cette inscription invoquant le fait que le Code du
commerce dans son article 632 énumère toutes les professions
commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé
professionnel. Si tel tel est le cas pour un loueur s'il souhaite
bénéficier des avantages fiscaux décrits ci- après, il se doit de
fournir à l'administration fiscale une attestation justifiant le
refus d'inscription par le greffe, faute de quoi il n'est pas
considéré comme loueur en meublé professionnel.
Exploitants de résidences avec
services
La loi de finances rectificative pour 2002 a supprimé pour les
exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA
l'obligation de s'immatriculer au registre du commerce et des
sociétés. Cette nouvelle disposition a été prise afin d'être en
conformité avec la sixième directive européenne. Toutefois, cette
suppression n'est applicable que dans le cadre du remboursement de TVA.
Ainsi, pour avoir droit à la possibilité d'imputer les dépenses
liées à cette location sur le revenu global, l'immatriculation au
registre du commerce et des sociétés reste toujours d'actualité.
Cette mesure n'a donc aucun impact spécifique sur le statut du LMP.
Avantage fiscal
L'un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de
LMP est
la faculté de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le
revenu global, à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel
simplifié.
Charges déductibles en tant que loueur
meublé professionnel
Les charges déductibles de créer un déficit imputable sont
l'ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris
charges de propriété ou de copropriété. S'y ajoutent les charges
financières liées à l'acquisition, c'est à dire intérêts d'emprunt
et primes d'assurance liés à l'emprunt, et les éventuels frais
d'étude et de recherche.
Il est en de même des charges découlant du statut de LMP, telles que
les cotisations vieillesse et d'allocations familiales.
Les dépenses d'entretiens et de réparations sont également prises en
compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux
occupants l'usage normal de l'immeuble, sans toutefois en modifier
la consistance, l'agencement ou l'équipement initial. Attention, si
ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont
prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles
ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.
Une exception à ce principe, elle sont imputables sur le revenu
global dans la mesure où il s'agit de travaux nécessaires du fait de
la vétusté de l'immeuble; de travaux engagés avant l'arrivées du
locataire; de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.
Option pour le réel simplifié
Pour plus de simplification dans les déclarations, on recommande
aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du
réel simplifié.
Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global
les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité
Calcul de l'amortissement
Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode
linéaire(vingt ou vingt cinq ans pour le logement, cinq ans environ
pour le mobilier).
Toutefois, depuis 1996, l'amortissement ne peut être pris en compte
que dans la mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il
annule les revenus imposables.
Déficit reportable. Dans ce cas ,le supplément d'amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec les mêmes restrictions
Plus- values
Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l'exonération des
plus- values est acquise dés lors que les recettes brutes locatives
n'excèdent pas 152449,02 euros la dernière années d'exploitation,
après au moins cinq années d'exploitation.
En outre il est admis que le délais de cinq ans ne soit pas le
délais de détention du bien mais celui de l'activité de loueur.
Cette exonération s'applique également s'applique également si
l'activité de loueur est exercée par le biais d'une EURL ou d'une
SARL
De famille à la condition expresse que la société ait opté pour le
régime fiscal des sociétés de personnes.
Impôts locaux
Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception
faite des deux premières années s'ils investissent dans le neuf. Par
ailleurs, les loueurs en meublé professionnels sont assujettis à la
taxe professionnelle.
Impôt de solidarité sur la fortune
Depuis la loi de finances pour 1999 ne sont pas exonérés d'ISF que
les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément
les deux conditions suivantes : retirer de leur activité de location
meublée à la fois 23000 euros de recettes annuelles et plus de 50%
de leur revenu.
REGIME DES MICRO- BIC
Dispositif
Dans la mesure où le bailleur d'un logement meublé ne remplit pas
les conditions du loueur en meublé professionnel, il peut opter pour
un régime de déclaration simplifiée. Ce dernier est sensiblement
identique à celui du régime du micro foncier, mais applicable aux BIC. Il est dénommé régime du micro-
BIC.
L'avantage fiscal se traduit alors par l'octroi d'un abattement
forfaitaire de 70% sur le chiffre d'affaires.
Avantage fiscal
Ainsi, si le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre de l'activité
normale et courante ne dépasse pas 76300 euros, un abattement
forfaitaire de 70% du chiffre d'affaires(avec un minimum
d'abattement de 304,90 euros) est pratiqué.
Investisseurs concernés
L'instruction 4 G- 2- 99 du 20 juillet 1999 qui définit les
modalités d'application du régime du micro- BIC, précise que sont
directement concernés par celui- ci les investisseurs qui louent
directement ou indirectement des locaux d'habitation meublés ou
destinés à être loués meublés ou encore qui exploitent un hôtels ou
une résidence de tourisme.
On notera aussi que ce régime des micro- BIC ne s'applique
exclusivement qu'aux entreprises individuelles.
Autrement dit ,les SARL et autres sociétés plus importantes ne
peuvent en bénéficier.
Obligations à respecter
Dans la mesure où l'investisseur choisit le régime du micro- BIC,
l'option est irrévocable pour une durée de cinq ans. Toutefois, si
au cours de l'option, le contribuable ne se situe plus dans le
champs d'application du régime des micro- BIC (déplacement du
plafond de 76300 euros par exemple),l'option dévient par elle- même
caduque.
L'investisseur garde également toujours la liberté de choisir entre
cet abattement forfaitaire de 70% ou l'imputation réelle de
l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs
encaissés ,il s'estime que les déduction dépasseront 70% de ses
recettes. Il bénéficiera alors du régime fiscal du loueur en meublé
non professionnel.
Charges déductibles
Les charges déductibles sont sensiblement les mêmes que celles
visées par les revenus fonciers.
Les amortissements pratiqués sur le prix d'achat du logement sont
également pris en considération dans la limite de 2% par an. A la
différence du loueur en meublé professionnel, le loueur en meublé
non professionnel ne peut reporter ses éventuels déficits fiscaux
sur son revenu global.
En revanche, il peut les reporter sur les revenus de la même
catégorie (BIC) des cinq années suivantes.
Option pour le réel simplifié
Le choix de l'impression au réel simplifié peut, toutefois, être
intéressant si le propriétaire souscrit un emprunt important, dont
il peut déduire les intérêts ou s'il réalise des travaux déductibles
dans son ou ses logements loués meublés.
Situation au regard de la TVA
Pour bénéficier de ce régime, il est important de bénéficier de la
franchise de base en TVA.
En clair, cela signifie que l'activité concernée imposable selon le
régime des micro- BIC doit être exonérée de TVA.
Dans le cadre de la location meublée, cela ne pose aucun problème
puisque les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de
logements meublés garnis à usage d'habitation, sont exonérées de
TVA.
Toutefois, se pose le problème pour les résidences de tourisme
classées et résidences avec services qui restent soumises à la
TVA.
Ainsi, l'investisseur qui souhaite bénéficier de cette faculté
d'assujettissement à la TVA pour son investissement en résidence de
tourisme ou investissement en résidence avec services ne peut prétendre au bénéfice du régime
des micro- BIC.
Autres limites
Comme dans le cadre du micro- foncier, l'abattement forfaitaire
accordé est censé représenter toutes les charges déductibles. En
conséquence, aucune autre déduction n'est possible.
Ce régime est donc à recommander essentiellement aux investisseurs
aux investisseurs qui n'ont pas d'emprunt en cours et qui
n'envisagent pas la réalisation de travaux dans un futur proche.