Statut de loueur de meublé NON Professionnel ( LMNP )
- Ce sont les personnes qui donnent en location meublée :
Entrent notamment dans cette
catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de meublés de
tourisme ou de gîtes ruraux (collectivités locales et
agriculteurs).
Dans la majorité des cas, les locations en meublé
saisonnières sont considérées comme des locations non
professionnelles parce qu'elles concernent :
Les mises à disposition de caravanes, mobil-homes et habitations légères de loisirs réalisées dans les terrains de camping sont assimilées à la fourniture de logements meublés lorsque ces biens constituent de véritables installations fixes.
- - Devenir loueur professionnel :
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Montant des recettes de la location en
meublé
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Régime d'imposition |
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Le loueur est inscrit au RCS |
Le loueur n'est pas inscrit au RCS
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Recettes inférieures ou égales à 23 000 € et
revenus des meublés inférieurs aux autres
revenus |
Non professionnel |
Non professionnel |
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Recettes inférieures ou égales à 23 000 € et
revenus des meublés supérieur ou égal aux
autres revenus |
Professionnel |
Non professionnel |
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Recettes supérieures à 23 000 € |
Professionnel |
Non professionnel |
- - Impôts à acquitter :
La location en meublé constitue
une activité commerciale. Les profits qui en résultent sont
imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou
l'autre des régimes d'imposition prévu par la loi
(micro-entreprises, forfait, réel simplifié et réel normal)
en fonction du chiffre d'affaires réalisé
Cette activité commerciale est
également soumise aux impôts locaux :
En outre, au cours de la période
d'imposition, les loueurs en meublé (et notamment les gîtes
ruraux) sont redevables du droit de bail sauf si le seuil
d'application de ce dernier (1830 €) n'est pas atteint.
Le droit de bail s'élève à 2,5 % du montant des loyers
courus du 1er octobre de l'année précédente au 30 septembre
de l'année en cours (et non celui qui est effectivement payé
au cours de cette période). Au montant du droit de bail peut
s'ajouter une taxe additionnelle au taux de 2,5 %. Cette
taxe est perçue sur les loyers courus durant la même période
lorsque les locaux loués sont situés dans des immeubles
achevés depuis plus de quinze ans au premier jour de la
période d'imposition.
Le droit de bail et, le cas
échéant, la taxe additionnelle au droit de bail doivent être
acquittés à la recette des impôts du lieu de situation du
bien.
- Détermination du bénéfice imposable :
Il existe quatre régimes obéissant à des règles différentes
de détermination du bénéfice imposable en ce qui concerne
les locations en meublé saisonnières : micro-entreprises,
forfait, réel simplifié ou réel normal.
Il est possible d'opter, avant le
1er février de chaque année, pour un régime différent de
celui dont le loueur relève normalement (exemples : si vous
relevez de plein droit du régime micro-entreprises, vous
pouvez opter soit pour le forfait, soit pour le réel
simplifié ; si le forfait est le régime applicable, vous
pouvez opter pour le régime réel simplifié).
- - Le régime des micro-entreprises
Si vos recettes ne dépassent pas
15 260 € HT, vous pouvez bénéficier du régime des
micro-entreprises.
Depuis l'imposition des revenus
1992, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaires
de la franchise en base de TVA ou expressément exonérés de
cet impôt et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas
15 260 € HT bénéficient de plein droit de ce régime.
Les contribuables dont les
recettes franchissent pour la première fois la limite de 15
260 € sans excéder 18 300 € continuent à bénéficier de ce
régime l'année du dépassement.
Dans cette situation vous n'avez
pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les
recettes sur votre déclaration des revenus n°2042, page 4,
paragraphe 5, ligne RL.
Vous serez imposé après
application d'un abattement de 50 % qui ne peut être
inférieur à
300 €
-
Particularité :
Pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires
annuel de 15 260 € HT ne fait pas l'objet d'un ajustement
prorata temporis lorsque l'activité commence ou cesse en
cours d'année.
---> Le régime du forfait
Si le montant de vos
locations
n'excède pas 76 300 € TTC, vous serez soumis au régime du
forfait sauf option pour le régime réel simplifié
d'imposition.
Vous devez déclarer la totalité
des produits de l'activité de tourisme (hébergement et
prestations complémentaires).
L'administration évalue le
produit des recettes de l'activité de tourisme. Le forfait
est fixé par année civile pour une période de deux années.
Il peut être reconduit pour une période d'un an renouvelable
ou il peut être dénoncé :
La dénonciation du forfait entraîne la fixation d'un nouveau forfait pour la période biennale en cours. Si vous optez pour ce régime vous devrez déposer une déclaration spéciale n° 951 M en double exemplaire avant :
- - Le régime réel simplifié d'imposition
Ce régime s'applique de plein
droit si le chiffre d'affaires réalisé est supérieur à 76
300 € TTC et n'excède pas 763 000 € HT.
Vous pouvez opter pour ce régime
avant le 1er février par courrier adressé au service des
impôts dont vous dépendez (si vous relevez de l'un des
régimes décrits ci-dessus).
Vous devez souscrire avant le 1er
avril de chaque année une déclaration spéciale de résultat
n° 2031, et compléter le cadre D de l'annexe n° 2031 ter.
La déclaration n° 2031 est
accompagnée des annexes suivantes:
La déduction des amortissements
pour l'assiette de l'impôt suppose que les immeubles donnés
en location soient inscrits à l'actif du bilan simplifié
(2033 A).
Les loueurs en meublé qui sont
dispensés de produire un bilan du point de vue fiscal
peuvent, lors de la souscription de la déclaration 2031,
inscrire un élément (immeuble, par exemple) dans l'actif de
leur entreprise en le mentionnant sur l'imprimé 2033 C.
Cette inscription permet de
déduire du chiffre d'affaires les charges relatives à la
propriété ainsi que les frais de gestion.
- A savoir
:
Si l'immeuble donné en location
n'est pas inscrit à l'actif du bilan simplifié, le loueur en
meublé ne peut déduire de son résultat imposable qu'une
fraction des charges de gestion au prorata de la durée
effective de location. Les charges correspondant à la
période au cours de laquelle il a la jouissance du logement
meublé ne sont pas déductibles.
Conditions particulières pour les
agriculteurs
- - Le régime de droit commun
L'activité agricole obéit aux dispositions fiscales régissant le régime des bénéfices agricoles. L'activité touristique relève des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux.
L'agriculteur doit donc établir
deux comptabilités et souscrire deux déclarations.
Le régime dérogatoire
Lorsqu'un agriculteur réalise des
recettes accessoires tirées d'une activité de location en
meublé, deux situations peuvent être envisagées :
agriculteurs soumis au régime du
forfait collectif des bénéfices agricoles : ils portent
directement le montant de leurs recettes sur leur
déclaration de revenus, si la superficie de leur
exploitation est égale à la moitié de la surface minimale
d'installation et si les ressources provenant d'une activité
accessoire (tourisme à la ferme, travaux forestiers pour le
compte de tiers, etc.) n'excèdent pas
23 000 € par foyer fiscal (remboursements de frais inclus et
taxes comprises).
Ce régime n'est pas cumulable au titre d'un même exercice
avec l'exonération d'impôt sur le revenu pour les chambres
d'hôtes;
agriculteurs soumis au régime
transitoire ou au régime du bénéfice réel : le chiffre
d'affaires tiré d'activités accessoires commerciales [location
en meublé] peut être pris en compte pour la détermination du
bénéfice agricole lorsqu'il n'excède :
--->
- La taxe professionnelle
Les loueurs en meublé sont
imposables à la taxe professionnelle. Toutefois, les
personnes qui louent ponctuellement en meublé une partie de
leur habitation personnelle sont exonérées de plein droit,
lorsque la location ne présente aucun caractère périodique.
De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou
plusieurs pièces de leur habitation principale sont
exonérées de plein droit lorsque les pièces louées
constituent la résidence principale du locataire et que le
prix demeure fixé dans des limites raisonnables.
Les
loueurs de gîtes ruraux, les
loueurs de meublés de tourisme et les personnes qui
louent
ou sous-louent tout ou partie de leur habitation
personnelle, dans les cas autres que ceux évoqués ci-dessus,
sont exonérés de taxe professionnelle (1).
Les personnes qui
louent des locaux spécialement aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont toujours imposables de plein droit à
la taxe professionnelle.
Dans ce cas, le propriétaire
n'acquittera pas la taxe d'habitation.
Vous pouvez bénéficier du
plafonnement de votre imposition en fonction de la valeur
ajoutée produite par cette activité durant l'année
d'imposition.
La demande doit être formulée
auprès de votre centre des impôts sur l'imprimé n° 1327 STP,
accompagné d'une copie de l'avis d'imposition.
--->
- La taxe d'habitation
Les personnes qui louent des
locaux en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur
ces locaux, lorsque ces derniers constituent leur habitation
personnelle (principale ou secondaire) ou en font partie.
L'habitation personnelle s'entend du logement dont le loueur
conserve la disposition en dehors des périodes de location.
En revanche, vous n'êtes pas redevable de la taxe
d'habitation pour les locaux que vous réservez exclusivement
à la location en meublé et qui sont spécialement aménagés à
cet effet
---> La taxe foncière sur les propriétés bâties et les taxes
accessoires
Si vous êtes propriétaire ou
usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les
propriétés bâties, pour les immeubles bâtis que vous
possédez au 1er janvier de l'année d'imposition.
Les communes ou groupements de communes peuvent instituer une taxe destinée à financer le service d'enlèvement des ordures ménagères. Elles peuvent également instituer une redevance pour les ordures ménagères calculée en fonction de l'importance du service rendu. Cette redevance se substitue alors à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- Les droits d'enregistrement et l'acte d'acquisition
L'acquéreur d'un immeuble ou
d'une fraction d'immeuble qui prend l'engagement, dans
l'acte d'acquisition, de ne pas affecter ces biens à un
usage autre que l'habitation pendant au moins trois ans
bénéficie de l'application d'un taux réduit pour le calcul
des droits de mutation (2,60 % + taxes et prélèvements
divers).
Les locaux destinés à une
exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont
pas considérés comme affectés à l'habitation : tel est le
cas des locaux destinés à l'exercice de la profession de
loueur en meublé lorsque le bailleur loue de façon
habituelle, même saisonnière, plusieurs logements meublés (à
partir de deux), que la location s'accompagne ou non de
prestations secondaires.
- A savoir :
Si vous exercez la profession de
loueur en meublé de locaux d'habitation acquis depuis moins
de trois ans avec le bénéfice du taux réduit des droits
d'enregistrement, vous serez amené à acquitter le complément
d'imposition dont vous avez été dispensé lors de
l'acquisition.
Il n'y aura pas de remise en
cause du régime de faveur lorsque la location en meublé
porte sur des locaux qui constituent la résidence ou le
domicile du bailleur et pour lequel il acquitte une seule
taxe d'habitation.
- - Les exonérations
- L'exonération de TVA
Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de
TVA
sans possibilité d'option.
Toutefois, l'exonération ne
s'applique pas à ces recettes lorsque l'exploitant offre, en
plus de l'hébergement, des prestations para hôtelières (le
petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la
fourniture du linge de maison, la réception de la clientèle)
et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des
sociétés au titre de cette activité.
Sont exonérés pour cette activité
:
- A savoir
La fourniture de prestations
annexes qui ne sont pas habituellement incluses dans le prix
de location d'un logement meublé (petit déjeuner,
blanchissage du linge personnel, téléphone, etc.) demeure
imposable, en toute hypothèse, sous réserve de l'application
de la franchise en base de 15 260 € HT.
- L'exonération de l'impôt sur le revenu
Elle s'applique dans trois cas :
- - Les déficits
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal.
Pour l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 1995 et des années antérieures, ils s'imputaient exclusivement sur les bénéfices retirés de cette même activité au cours des années suivantes jusqu'à la cinquième année incluse.
Depuis 1996, les déficits d'une
année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent
de l'ensemble des bénéfices provenant d'activités
industrielles ou commerciales exercées à titre non
professionnel par l'un des membres du foyer fiscal, durant
la même année et les cinq années suivantes.
Les régimes de la
micro-entreprise et du forfait excluent la possibilité de
constater un déficit.
Les plus ou moins-values de
cession réalisées par les loueurs non professionnels
relèvent du régime des plus-values privées.
- - déposer les déclarations :
Le lieu de dépôt des déclarations
est normalement celui du lieu du meublé.
S'il y a plusieurs meublés, le
service compétent est :
Les loueurs en meublé qui
exercent une autre activité imposable déposent leurs
déclarations auprès du service compétent pour cette autre
activité.
- Pratique :
(1) C'est-à-dire une franchise
qui dispense de la déclaration et du paiement de la TVA.
(2) Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 1998,
ces limites sont appréciées en fonction du chiffre
d'affaires TTC de l'année civile qui précède la date
d'ouverture de l'exercice.
(3) Par habitation personnelle, on entend le logement
(principal ou secondaire) dont le loueur conserve la
disposition en dehors des périodes de location.
(4) Sauf si les collectivités territoriales décident par
délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la
taxe professionnelle sur les locaux meublés. Le
loueur devra
alors acquitter à la fois la taxe professionnelle et la taxe
d'habitation.
Ces informations ne se
substituent pas à la documentation officielle de
l'administration. Pour tous renseignements complémentaires,
adressez-vous au centre des impôts dont vous dépendez.